Il termine dei 180 giorni non è scaduto!

Di Rosario Calabrese

Il codice civile, all’articolo 1130, comma 1, punto 10, fra i doveri dell’amministratore, sancisce: “redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.”

L ’emergenza Covid-19
In questi giorni ho avuto modo di parlare con diversi amministratori di condominio i quali sono subissati da telefonate minacciose dei condomini, che pretendono la convocazione di un’assemblea condominiale, dal momento che il loro esercizio condominiale si è chiuso al 31/12/2019.La minaccia sottintesa è una richiesta di revoca, invocando l’inadempimento dell’obbligo citato in apertura. In realtà la questione non è così scontata come sembra, né il termine dei 180 giorni è scontato che sia scaduto.

La prima considerazione da fare è che il legislatore ha utilizzato l’espressione “180 giorni”, e non l’espressione “sei mesi”. Ciò significa che il calcolo va fatto in “giorni”, ma va fatto, comunque, correlando questa norma con tutte le altre del nostro ordinamento …. utilizzando logica e buon senso.

Intanto occorre ricordare che il DPCM del 25 marzo 2020, emanato dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri, all’articolo 1 Comma 1, lett. g), prevedeva “… sospensione di manifestazioni o iniziative di qualsiasi natura, di eventi e di ogni altra forma di riunione in luogo pubblico o privato, anche di carattere culturale, ludico, sportivo, ricreativo e religioso” mentre alla lettera l) prevedeva “sospensione dei congressi, di ogni tipo di riunione o evento sociale e di ogni altra attività convegnistica o congressuale, salva la possibilità di svolgimento a distanza”.

Tale provvedimento non era il primo emanato in materia, ma è sicuramente il primo inequivocabilmente destinato a tutto il territorio nazionale. Esso, entrato in vigore il 26/3/2020, veniva convertito nella legge numero 35 in data 22 maggio 2020 e pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 23/05/2020 numero 132). In tale decreto (da intendersi quindi con valore retroattivo, con effetti a decorrere dal 26/3/2020, essendo una conversione in legge di norma già in essere) non solo venivano ribaditi i due concetti sopra esposti, relativi alla sospensione di “ogni tipo di attività” (fra cui tranquillamente possiamo ricomprendere le assemblee condominiali stante l’espresso richiamo “di ogni altra forma di riunione in luogo pubblico o privato“) ma, l’ipotesi di violazione di tale divieto, veniva corredata da un bellissimo articolo, il numero 4, contenente “sanzioni e controlli“.

Tale articolo, al comma 1, sancisce: “salvo che il fatto costituisca reato, il mancato rispetto delle misure di contenimento di cui all’articolo 1, comma 2, individuate e applicate con i provvedimenti adottati ai sensi dell’articolo 2, comma 1, ovvero dell’articolo 3, è punito con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma da euro 400 a euro 3.000 e non si applicano le sanzioni contravvenzionali previste dall’articolo 650 del codice penale o da ogni altra disposizione di legge attributiva di poteri per ragioni di sanità, di cui all’articolo 3, comma 3.”

Per chi avesse avuto qualche dubbio, questo articolo chiarisce le intenzioni del legislatore in relazione all’intento di voler vietare ogni tipo di “aggregazione di persone”. Palliativi inadeguati Le richieste fatte alla politica, da più parti, al fine di ottenere una indicazione chiara ed esplicita in merito alle assemblee condominiali, non hanno sortito alcun effetto, sicché nulla troviamo nei provvedimenti successivi, siano essi DPCM, siano essi decreti legge. Il divieto a tenere assemblee condominiali non solo è scontato, per il legislatore, ma non è neppure minimamente scalfito dalla ipotesi di tenere “riunioni” (peraltro mai individuate con riferimento al condominio) utilizzando non meglio definite “modalità a distanza”.

La sospensione ex lege
Le problematiche in merito alla inopportunità, regolarità e legittimità di tenere assemblee a distanza, in videoconferenza, sono argomento già abbondantemente trattato, sicché è superfluo ripetersi in questa sede. Ciò non di meno, nessun giurista accorto si assumerebbe la responsabilità di garantire, con il proprio patrimonio, sulla legittimità e spendibilità in tribunale, di tale soluzione: neppure i più convinti fautori.

Ne consegue che per tutto il periodo della durata dell’emergenza sanitaria c’è stato, ex lege, una sospensione della possibilità di tenere le assemblee di condominio. Perfino nel più permissivo dei provvedimenti emanati, il DPCM 11 giugno 2020, il massimo che riusciamo a trovare e che potremmo invocare a beneficio della nostra causa e l’articolo 1, comma 1, il quale sancisce “lo svolgimento delle manifestazioni pubbliche è consentito soltanto in forma statica, a condizione che, nel corso di esse, siano osservate le distanze sociali prescritte e le altre misure di contenimento, nel rispetto delle prescrizioni imposte dal questore ai sensi dell’articolo 18 del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza di cui al decreto Reggio 18 giugno 1931 numero 773“.

Ora, premesso che in pratica si sta dicendo che chi organizza una manifestazione di questo genere è responsabile della sicurezza delle persone e che preventivamente occorre chiedere l’autorizzazione al Prefetto, va notato che considerare un’assemblea condominiale una “manifestazione” è decisamente una forzatura (anche se mi risulta che tantissimi poveri amministratori, pressati dai condomini, si sono visti costretti a convocare assemblee in giardini pubblici, terrazzi e quant’altro), comunque questa previsione non ha risolto il nostro problema.

Parimenti infruttuosa è stata la previsione, comparsa ad un certo punto, nelle “schede tecniche”, relative agli “uffici aperti al pubblico”, allegate ai provvedimenti emanati, con la premessa che “Le presenti indicazioni si applicano al settore degli uffici, pubblici e privati, degli studi professionali e dei servizi” secondo cui “Per le riunioni (con utenti interni o esterni) vengono prioritariamente favorite le modalità a distanza; in alternativa, dovrà essere garantito il rispetto del mantenimento della distanza interpersonale di almeno 1 metro e, in caso sia prevista una durata prolungata, anche l’uso della mascherina.”, infatti il metro in questione, nella pratica, finisce per diventare 3 metri, 4, 5 e, secondo qualcuno, addirittura 7 metri. Il calcolo, secondo questi ultimi, dovendo tale disposizione essere correlata con le altre, vigenti, norme di sicurezza e calata nella logistica concreta della divisione degli spazi statici e delle possibilità di movimento delle persone all’interno della sala, sarebbe il seguente: T D P D T D P T = Transito + Distanza di un metro + Persona + Distanza + Transito + Distanza + Persona + Distanza + Transito = 7 metri. Tale argomento è stato trattato, con dovizia di particolari e grafici esplicativi, da più parti, sicché sorvoliamo!

Premesso:
che la previsione sopra citata, in relazione alle “riunioni” riguarda esclusivamente gli studi professionali e gli uffici, ma non anche le sale condominiali o le sale di parrocchie alberghi o circoli (solitamente utilizzate dagli amministratori per tenere le assemblee, ma comunque intedette dai provvedimenti emanati);

che gli spazi andrebbero calcolati in funzione del numero di condomini del condominio e non, invece, sulle presenze, supposte, all’assemblea;
che non tutti gli amministratori dispongono di una sala riunioni nel proprio studio;

che (salvo accezioni), è poco probabile che un amministratore disponga di una sala in grado di contenere, anche solo, 20 persone distanziate come sopra (20 x 7 = 140 mq – NB: solo la sala riunioni!);ne consegue che, anche questa ipotesi, già di per se improbabile, appare impraticabile, come opportunità erga omnes.

Ostacoli imponderabili Prima di procedere oltre sarà il caso di ricordare che in tutti i provvedimenti emanati (fin dal primo per arrivare all’ultimo appena citato), prevedono un ulteriore, determinante, divieto standard: “ sono sospesi i congressi, le riunioni, i meeting e gli eventi sociali, in cui è coinvolto personale sanitario o personale incaricato dello svolgimento di servizi pubblici essenziali o di pubblica utilità”.

A questo punto, facendo ancora volta appello a logica e buon senso, occorre rilevare che:
1) il riferimento non è solo al “personale sanitario” ma anche al “personale incaricato dello svolgimento di servizi pubblici essenziali” e al personale impegnato in servizi di “pubblica utilità, sicché il riferimento non è (come qualcuno potrebbe pensare) al solito simposio medico, ma ha una valenza più ampia (o quantomeno questo è ciò che potrebbe contestare, all’amministratore, il funzionario accertatore della violazione o il magistrato adito dal condomino “Pierino” che in ciascun condominio non manca mai!);
2) ai sensi del GDPR 679/16, all’amministratore non è dato sapere che “lavoro” svolge il condomino. Quest’ultimo è un dato personale non rientrante nelle disponibilità dell’amministratore, né è previsto dall’articolo 1130 comma 1, punto 6 (registro di anagrafe condominiale), sicché considerata l’altissima probabilità che fra i condomini vi siano persone dipendenti della Pubblica Amministrazione impegnati in servizi “pubblici essenziali”, dipendenti dal Ministero degli Interni, o da quello della Salute o comunque medici, infermieri o comunque persone impegnate in servizi di “pubblica utilità”, l’amministratore dovrebbe comunque astenersi dal convocare assemblea, salvo acquisire quei dati sulla occupazione dei condomini, a lui interdetti, rischiando le salatissime e spropositate sanzioni previste dal GDPR 679/16.

Convocare un’assemblea, con il rischio che fra i condomini ve ne sia uno con le limitazioni di cui sopra, non sarebbe sola avventatezza, ma anche violazione di un divieto di legge, il che renderebbe l’assemblea, non solamente annullabile, bensì radicalmente nulla.L’impossibilità sopravvenutaDa ultimo (per ora!), con DPCM 14 luglio 2020, tutte le prescrizioni e i divieti sono stati rinviati al 31 luglio 2020.Stante quanto sopra appare evidente che gli amministratori sono nella “impossibilità“ di convocare le assemblee, fino al 31 luglio 2020, non solo perché non hanno nessun dovere di rischiare la sanzione prevista dall’articolo 4 del DPCM del 25 marzo 2020, che va da 400 euro a 3000, ma perché i provvedimenti anti Covid-19, incluso il DPCM appena citato, si configurano come “impossibilità sopravvenuta”, in relazione a quanto sancito dal codice civile, all’articolo 1130, comma 1, punto 10, in relazione all’obbligo di tenere le assemblee entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.

A riguardo giova ricordare che l’art. 1256 cod. civ. sancisce: “L’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile.Se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento. Tuttavia l’obbligazione si estingue se l’impossibilità perdura fino a quando, in relazione al titolo dell’obbligazione o alla natura dell’oggetto, il debitore non può più essere ritenuto obbligato a eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla.”Il primo paragrafo del secondo comma di questo articolo descrive perfettamente la condizione in cui si sono venuti a trovare gli amministratori di condominio nel periodo di emergenza Covid-19.

L’amministratore in questo caso si configura come “debitore” di una obbligazione contrattualmente sancita. In condizioni normali egli, da contratto di mandato, così come definito dall’articolo 1130 del Codice, entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio, avrebbe dovuto convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto. Tale termine però si è interrotto, per cause non dipendenti dalla volontà dell’amministratore, pertanto idonee a sospendere la decorrenza di quel termine, così come sancito dal secondo comma dell’articolo 1256 c.c.

Il ritardo nell’adempimento non può essere a lui imputato bensì all’impossibilità “temporanea” di adempiere all’obbligazione dovuta. Appena sarà possibile riprendere a fare le assemblee, riprenderanno a decorrere i 180 giorni contrattuali, al momento interrotti e sospesi.Il condominio ignoratoI DPCM e i DL in materia di pandemia da Covid 19 hanno totalmente ignorato la realtà del condominio.

Le colpe
Non è colpa dell’amministratore se questa classe politica sta dando un pessimo spettacolo di se stessa.Tutta la classe politica, beninteso, maggioranza e opposizione, perché molti DPCM sono poi stati discussi in aula e quindi tutti sono coinvolti.

È vero che, a scusante, i politici possono invocare la bagarre provocata dalla miriade di “sapienti” che hanno preteso avanzare suggerimenti su come andassero gestite le problematiche condominiali, benché la gran parte di loro si è affacciata al mondo del condominio solo l’altro ieri e probabilmente di condominio ci capisce ancora poco. Ritengo comunque che una classe politica accorta e qualificata avrebbe saputo discernere tra proposte di emendamenti strampalate, fatte unicamente per dire al mondo “io esisto”, e proposte serie che avevano come obiettivo l’operatività dell’istituto condominiale.

Questo non cambia i risultati: nell’emergenza Covid-19, il condominio è stato totalmente ignorato e ancora oggi noi ci troviamo a doverci barcamenare tra norme inesistenti (invocando l’articolo 12 delle pre-leggi, per provare ad ipotizzare complicate analogie con istituti improbabili), al fine di garantire quello che invece è un diritto istituzionale e costituzionale, garantito dall’articolo 42 della Costituzione e dall’articolo 832 del codice civile. Di conseguenza i condomini si trovano nella condizione di non poter assumere decisioni in merito alla gestione della loro proprietà, perché gli è fatto divieto di riunirsi e parlarne.

Gli si millantano fantasmagoriche opportunità, quali il famoso bonus 110% (che, probabilmente, alla resa dei conti, si risolverà in una bufala o peggio in un boomerang con i condomini chiamati a pagare in proprio quelle spese che pensavano sarebbero state coperte con un regalo da parte dello “Stato”), ma intanto le assemblee non si possono tenere. I condomini, però, le pretendono, sia per poter beneficiare del Bonus 110%, sia perché considerano decorsi i 180 giorni per la tenuta delle assemblee, in quei condomini che hanno chiuso l’esercizio al 31/12/2019.

La politica ignora il problema e fa orecchie da mercante al grido disperato che si leva dagli amministratori e dai condomini, che invocano chiarezza e norme risolutrici, sia per l’uno che per l’altra questione.La questione del 110% non è un problema, innanzitutto perché di tempo ce n’è, ma anche perché la questione non è ancora chiara e conviene aspettare dati più sicuri, prima di imbarcare il condominio in spese consistenti, confidando nel bonus, che poi, per un cavillo potrebbe non essergli riconosciuto, e i condomini si troverebbero a dover sborsare quegli importi dalle proprie tasche.Anche la questione dei 180 giorni non è un vero problema.

La luce in fondo al tunnel
Nonostante il “silenzio assordante” della politica, i fatti sono fatti e i numeri sono numeri (almeno questi ultimi non mentono e non fanno politica): in funzione di quanto sopra esposto, i 180 giorni previsti dall’articolo 1130 c.c. comma 1, punto 10, non sono ancora scaduti!Sono trascorsi esclusivamente i giorni antecedenti al 26/03/2020, dal momento che l’entrata in vigore del DPCM del 25 marzo 2020, ipso iure, ha comportato una sospensione di tale temine edittale.

La sospensione cesserà a decorrere dalla data del 31 luglio (salvo ulteriori proroghe dell’emergenza Covid-19), come sancito dal DPCM 14 luglio 2020. Poiché dal primo gennaio al 26 marzo intercorrono gg. 85, residuano ancora 180 – 85 = 95 giorni (pari a tre mesi abbondanti): in pratica gli amministratori che hanno chiuso gli esercizi condominiali al 31-12-2019 hanno a disposizione ancora i mesi di agosto, settembre, ottobre e cinque giorni ancora del mese di novembre.Se il lock down cesserà, come anticipato, il 31/07/2020, il nuovo termine per i 180 giorni sarà il giorno 5/11/2020.

Nelle aree che hanno affrontato per prime l’emergenza epidemiologica, i calcoli vanno antedatati al 23 febbraio 2020, cosicché a tale calcolo vanno aggiunti altri 32 giorni (dal giorno 24-02-020 al 26-03-020) sicché il termine dei 180 giorni, solo per loro, dura fino al 6 dicembre 2020.Come si vede, Gli amministratori hanno ancora tanto tempo per adempiere a quanto disposto dal codice civile, all’articolo 1130, comma 1, punto 10, sicché, ove qualche condomino volesse abusare del suo diritto di revoca, invocando l’inadempimento, avremo di che rintuzzare tale pretesa, anche in Tribunale, se occorre.

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